《中华人民共和国民法典》(以下简称“《民法典》”)经第十三届全国人民代表大会第三次会议审议通过,全文于2020年6月1日公布,并已于2021年1月1日正式生效。2020年12月29日,最高人民法院公布《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》,其中包括对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进行修改。
为帮助各位法律从业人员更好的了解民法典以及新司法解释关于房屋租赁合同相关条文内容以及对比原合同法和原司法解释所作出的修改,现北京大成(长沙)律师事务所对此进行对比梳理。
一、《民法典》合同编与《合同法》关于租赁合同条文对比
《民法典》将“租赁合同”置于合同编第十四章,共32条规定,在《中华人民共和国合同法》(简称“《合同法》”)及《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》(简称“《租赁合同司法解释》”)基础上,结合现有司法实践,对现有规定进行了调整和个别条款的新增,对比如下:
二、新旧《租赁合同司法解释》对比
原《租赁合同司法解释》 |
新《租赁合同司法解释》 |
说明 |
引言:为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。 |
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。 |
原依据的法律失效,变更为新的依据,无实质修改。 |
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
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删除。 |
民法典第七百零六条规定,(具体见上一份表格)。 |
第五条 房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
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房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。 |
无实质修改。 |
第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人: |
出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人: |
无实质修改。 |
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。 |
承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。 |
无实质修改。 |
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十七条 因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。
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删除。 |
已在民法典七百一十七、七百一十八、七百一十九条进行规定(具体见上一份表格)。 |
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外: (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
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租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外: |
无实质修改。 |
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。 第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。 第二十四条 具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持: (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的; (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
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删除。 |
民法典第七百二十六、七百二十七条、七百二十八条进行了规定(具体见上一份表格)。 |
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条文顺序作相应调整。 |
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新《租赁合同司法解释》删除原《租赁合同司法解释》中的第四条、第八条、第十五条、第十六条、第十七条、第十九条、第二十一条、第二十三条、第二十四条规定,但前述删除的内容均在民法典中进行规定,除此以外,新《租赁合同司法解释》仅是对措辞进行了相应的修改,总体而言新《租赁合同司法解释》未作实质性变更。
北京大成(长沙)律师事务所
2021年1月6日
作者简介
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王群 律师
执业领域 不动产与建设工程;争议解决;银行与金融;税务 |
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龙雯 律师 执业领域 公司与并购;争议解决;劳动与人力资源;能源、自然资源与环境 |
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杨朔筠 实习律师 |